区分所有法や国交省のガイドライン等では、基本的には管理組合の理事長（=管理者）は誠実で公平で経営が上手と言う性善説を基に組み立てられています。そうでない場合についても多少は考えてはありますが、通常はかなり困った事になります。管理規約で理事の任期が1年となっていても、大抵は再任を妨げないとなってますから何年でもやり続けられます。総会でも委任状のほとんどは議長一任となっていて、議長である理事長が何でも決められます。他の理事も持ち回りで渋々やっている様な理事だったりすると、理事会も形骸化してしまいます。
コンサルしている管理組合では、たまたまやる気のある理事が複数いたので、理事会での過半数の賛成を得ることができ、大きな改革を進めることができましたが、なかなかそうは行かないケースも多いと思います。
あるマンションでは、管理規約で管理会社が指定され、理事会も理事長もなく、管理者はその管理会社から出す事になっていて、以前は呆れてたのですが、変な理事長に当たるよりはそっちの方がまだましかなと思うようになりました。もちろん管理会社が酷かった場合には打つ手がありませんが（正確に言うと組合員側から総会を要求して管理規約を変えることは可能ですが）、会社組織である以上、酷い個人程は外れは無いかなと思います。